Hotelvastgoed vs. residentieel vastgoed: wat biedt de meeste zekerheid voor investeerders?

Investeren in vastgoed blijft één van de populairste manieren om vermogen op te bouwen. Toch staan veel investeerders vandaag voor een duidelijke keuze: kies je voor klassiek residentieel vastgoed (appartementen, woningen) of voor hotelvastgoed (kamers, suites, aparthotels)? Beide segmenten lijken erg aantrekkelijk, maar de onderliggende risico’s, zekerheden en rendementen verschillen aanzienlijk.

In dit artikel bekijken we de belangrijkste verschillen tussen hotelvastgoed en residentieel vastgoed, zodat je als investeerder beter kunt inschatten welk type investering het best aansluit bij jouw profiel en doelstellingen.

Hoe werkt een investering in hotelvastgoed?

Bij hotelvastgoed koop je meestal geen volledig gebouw, maar één of meerdere hotelkamers, suites of units in een hotelconcept. Dat kan een klassiek hotel zijn, een aparthotel of een combinatie van hotel- en serviced apartments.

De belangrijkste kenmerken:

• Je verhuurt niet zelf, maar via een hoteloperator
• Je ontvangt doorgaans een vast of variabel rendement op basis van de exploitatie
• Exploitatie, marketing, onderhoud en bezetting worden verzorgd door de hoteluitbater
• Er geldt vaak een langlopend huurof exploitatiecontract (bijvoorbeeld 9, 15 of zelfs 20 jaar)

Dat maakt hotelvastgoed eerder een “hands-off” belegging: je bent eigenaar, maar je bemoeit je niet met het dagelijkse beheer.

De troeven van hotelvastgoed

Hotelvastgoed heeft enkele duidelijke voordelen voor investeerders:

• Mogelijk hoger bruto rendement
  In vergelijking met klassiek residentieel vastgoed liggen de geprojecteerde bruto rendementen vaak hoger. Rendementen van 4,5% tot 6,5% (of meer) worden regelmatig naar voren geschoven, afhankelijk van locatie, operator en concept.

• Langlopende contracten met operator
  Een solide, professionele uitbater met een langlopend contract zorgt voor voorspelbare inkomsten, zeker als er sprake is van een vast minimumnettrendement.

• Geen gedoe met huurders en leegstand
  De hoteloperator draagt doorgaans het risico van de bezetting, regelt marketing, receptie, schoonmaak en onderhoud. Jij hoeft niet op zoek naar nieuwe huurders of discussies te voeren over huurschade.

• Mogelijke indexatie en winstdeling
  In sommige structuren wordt het rendement geïndexeerd en/of aangevuld met een variabel deel op basis van de gerealiseerde winsten.

De aandachtspunten en risico’s van hotelvastgoed

De zekerheid van hotelvastgoed staat of valt met een aantal cruciale factoren:

• Afhankelijkheid van de operator
  Je rendement is rechtstreeks gekoppeld aan de financiële gezondheid en het management van de hoteluitbater. Gaat de operator failliet of presteert hij slecht, dan valt jouw zekerheidsgevoel grotendeels weg.

• Cyclische en conjunctuurgevoelige sector
  Hotels zijn sterk afhankelijk van toerisme, zakenreizen en economische activiteit. Schokken zoals een pandemie, geopolitieke spanningen of een zwakke economie kunnen de bezettingsgraad en kamerprijzen hard raken.

• Beperkte eigen controle
  Je kunt meestal niet zelf beslissen om de kamer anders te verhuren, de prijs te verhogen of het concept te wijzigen. Je bent gebonden aan de afspraken in de exploitatie- of huurovereenkomst.

• Exit en doorverkoop
  Een hotelkamer doorverkopen aan een andere particuliere investeerder is mogelijk, maar de markt is beperkter dan voor een klassiek appartement. De liquiditeit is dus doorgaans lager.

• Structuur van het contract
  De zekerheid van het rendement hangt sterk af van de contractvoorwaarden: is er een gegarandeerde nettohuur, zijn er minimumbezettingsniveaus, wie draagt welke kosten, hoe is de indexatie geregeld?

Een grondige juridische en financiële analyse van de exploitatieovereenkomst is dus essentieel voor je beslist.

Residentieel vastgoed als stabiele pijler

Residentieel vastgoed – appartementen, woningen, studio’s – is vertrouwd terrein voor de meeste investeerders. Mensen zullen altijd een plek nodig hebben om te wonen, en dat creëert een structurele vraag, zeker in steden en groeiregio’s.

De voordelen van residentieel vastgoed

Residentiële investeringen bieden op verschillende niveaus zekerheid:

• Brede en diepe huurdersmarkt
  De vraag naar huurwoningen blijft in veel regio’s hoog. Dat maakt het relatief eenvoudig om een goede huurder te vinden, zeker op geliefde locaties.

• Hoog gevoel van controle
  Je kiest zelf je huurder, bepaalt (binnen de wettelijke grenzen) de huurprijs, beslist over renovaties en kunt je strategie aanpassen aan de markt.

• Sterke rest- en herverkoopwaarde
  Een appartement of woning is voor verschillende doelgroepen interessant: eigen bewoners, andere investeerders, ouders die voor hun kinderen kopen, enzovoort. Dat zorgt voor meer liquiditeit en meestal een voorspelbare waardegroei op lange termijn.

• Risicospreiding binnen één pand
  Door bijvoorbeeld een meergezinswoning met meerdere units te kopen, spreid je het huurrisico over verschillende huurders. Bij hotelvastgoed ben je vaak afhankelijk van één exploitatiebron.

De nadelen en verantwoordelijkheden van residentieel vastgoed

Tegenover die zekerheid staat dat je als eigenaar wel meer zelf moet doen of uitbesteden:

• Actief beheer nodig
  Huurders zoeken, contracten opmaken, kleine herstellingen regelen, indexatie toepassen, leegstand voorkomen: wie alles zelf doet, steekt er tijd en energie in. Je kunt dit wel uitbesteden aan een vastgoedbeheerder.

• Leegstand en wanbetaling
  De kans is reëel dat je te maken krijgt met periodes van leegstand of huurders die niet (tijdig) betalen. Een goede screening en marktconforme huurprijs beperken dit risico, maar sluiten het niet uit.

• Onderhoud en renovatie
  Om aantrekkelijk te blijven voor huurders en de waarde van je pand te behouden, zijn periodieke investeringen in onderhoud en modernisering nodig.

• Regelgeving en fiscaliteit
  Huurwetgeving, EPC-normen, stedenbouwkundige voorschriften en fiscale maatregelen (zoals registratierechten of eventuele wijzigingen in de belastingregels) kunnen impact hebben op je rendement.

Rendement vs. zekerheid: wat weegt het zwaarst?

De hamvraag voor investeerders is vaak: waar krijg ik de meeste zekerheid per geïnvesteerde euro?

Een vergelijking in grote lijnen:

Verwacht rendement

• Hotelvastgoed: vaak hoger geprojecteerd bruto rendement, zeker wanneer operators met “gegarandeerde” huurinkomsten adverteren.
• Residentieel vastgoed: meestal gematigd, maar voorspelbaar rendement, aangevuld met waardestijging van de grond en het pand.

Inkomenszekerheid

• Hotelvastgoed: sterk afhankelijk van één operator en van de hotelmarkt. Contractvoorwaarden zijn cruciaal.
• Residentieel: afhankelijk van huurdersmarkt in een bepaalde regio, maar met veel alternatieve exitmogelijkheden (verkoop aan eigen bewoner, andere investeerder…).

Waardebehoud en herverkoop

• Hotelvastgoed: waardering hangt af van commerciële prestaties, contractduur en marktsituatie. Koperspubliek is beperkter.
• Residentieel: woningen en appartementen blijven doorgaans breed verhandelbaar, zelfs bij veranderende marktomstandigheden.

Welke investering past bij jouw profiel?

De meest zekere investering bestaat niet; er bestaat enkel de meest passende investering voor jouw situatie.

Hotelvastgoed kan interessant zijn als:

• je een eerder passieve belegging zoekt
• je gelooft in de kracht van de gekozen locatie en hoteloperator
• je bereid bent commerciële en sectorrisico’s te aanvaarden in ruil voor potentieel hoger rendement

Residentieel vastgoed is vaak geschikter als:

• je maximale kapitaalbescherming en doorverkoopbaarheid belangrijk vindt
• je waarde hecht aan controle en flexibiliteit in je beleggingsstrategie
• je op lange termijn inzet op waardegroei en stabiele huurinkomsten

Conclusie: diversificatie als sleutel tot meer zekerheid

In de praktijk kiezen veel ervaren vastgoedinvesteerders niet óf voor hotelvastgoed, óf voor residentieel vastgoed, maar combineren ze beide. Door te diversifiëren over verschillende types vastgoed, locaties en exploitatiemodellen spreid je je risico en vergroot je je kansen op stabiele inkomsten én waardegroei.

Voor je investeert, is het essentieel om:

• de exploitatie- en huurcontracten grondig te analyseren
• de financiële draagkracht en reputatie van de hoteloperator te onderzoeken
• de lokale huurmarkt en prijsevolutie van residentieel vastgoed te bestuderen
• scenario’s uit te werken voor exit en herverkoop

Zo bouw je als vastgoedinvesteerder een portefeuille uit die niet alleen gericht is op rendement, maar vooral op duurzame zekerheid.