Hoe werkt btw-recuperatie bij hotelvastgoed?

Wat is btw-recuperatie?

Btw-recuperatie is het terugkrijgen of verrekenen van de betaalde btw (belasting over de toegevoegde waarde) op investeringen en kosten die je maakt voor een economische activiteit. Concreet: als je een btw-plichtige activiteit uitoefent, mag je de btw die je zelf betaalt op aankopen en investeringen aftrekken van de btw die je aan je klanten aanrekent.

Voorbeeld van btw-recuperatie

Investeer je in een vastgoedproject en betaal je 21% btw op de bouw- of renovatiefacturen, dan kan je als btw-plichtige ondernemer die 21% terugvorderen (of in mindering brengen) bij je btw-aangifte, op voorwaarde dat:

• je activiteit aan btw onderworpen is
• je deze kosten maakt in het kader van die activiteit
• je beschikt over correcte facturen op jouw (of je vennootschap haar) naam

Het principe is dus eenvoudig: hoe meer je investeert in btw-belaste middelen voor je economische activiteit, hoe meer btw je potentieel kan recupereren.

Wat is hotelvastgoed?

Hotelvastgoed is vastgoed dat gebruikt wordt voor hotel- of vergelijkbare uitbatingen, zoals:

• klassieke hotels
• aparthotels of hotelresidences
• serviced apartments die hotelservices aanbieden (receptie, schoonmaak, ontbijt,…)
• concepten zoals long-stay hotels of business hotels

Belangrijk is niet alleen de “look & feel” van het gebouw, maar vooral de functie: wordt het vastgoed professioneel uitgebaat met hotelservices en wordt er btw aangerekend op de verblijfsdiensten? Dan spreken we doorgaans over hotelvastgoed in fiscale zin.

Hotelvastgoed als investeringsproduct

Steeds meer particuliere investeerders kopen:

• een hotelkamer
• een suite of studio in een hotelresidence
• een appartement in een project met hotelservices

Die unit wordt vervolgens professioneel uitgebaat door een gespecialiseerde exploitant. In veel gevallen ontvangt de eigenaar:

• een vaste jaarlijkse huuropbrengst (vast rendement)
• of een variabele opbrengst gekoppeld aan de hotelomzet
• of een combinatie van beide

Net in deze structuren speelt btw-recuperatie vaak een belangrijke rol.

Hoe werkt btw-recuperatie bij hotelvastgoed?

Bij investeringen in hotelvastgoed kan btw-recuperatie bijzonder interessant zijn, op voorwaarde dat de structuur fiscaal correct is opgezet. De basislogica:

1. De verkoop van de hotelunit gebeurt met btw (meestal 21%).
2. De koper wordt ofwel zelf btw-plichtig, ofwel verhuurt btw-belast aan een btw-plichtige exploitant.
3. Omdat er een btw-plichtige activiteit is, kan de betaalde btw op de aankoop (en bepaalde bijkomende kosten) worden gerecupereerd.

Aankoop met btw

In veel hotelprojecten wordt de unit verkocht met 21% btw in plaats van met registratierechten. Dat betekent dat:

• de aankoopprijs exclusief btw wordt vermeld
• daarbovenop 21% btw komt
• de koper deze 21% in principe kan terugvragen, als aan de voorwaarden is voldaan

Voor een unit van bijvoorbeeld € 250.000 exclusief btw, betaal je dus € 52.500 btw. Die btw kan – mits correcte structuur – gerecupereerd worden.

Economische activiteit en btw-plicht

Btw-recuperatie is enkel mogelijk als de investering gekoppeld is aan een btw-belaste economische activiteit. Bij hotelvastgoed kan dat op verschillende manieren:

• je baat zelf (rechtstreeks of via een vennootschap) hotelactiviteiten uit en factureert met btw
• je verhuurt je unit btw-belast aan een professionele hoteloperator

In de praktijk wordt bij hotelinvesteringen vaak gewerkt met een huurovereenkomst met btw aan een exploitant. De exploitant runt het hotel, verhuurt de kamers aan gasten en rekent btw aan op de verblijven. Jij, als eigenaar, ontvangt huur (met of zonder minimumrendement) en rekent btw op die huur aan.

Dankzij die btw-belaste huur kan jij de btw op jouw investering (volledig of gedeeltelijk) recupereren.

Terugvorderen van de btw

De concrete stappen in grote lijnen:

• je wordt als btw-plichtige geregistreerd (persoonlijk of via je vennootschap)
• je ontvangt facturen met btw voor:
  • de aankoop van de unit
  • eventuele bijkomende werken of inrichting (indien btw-plichtig)
• je dient btw-aangiften in (maandelijks of trimestrieel)
• de betaalde btw wordt opgenomen als aftrekbare btw
• de fiscus betaalt het saldo terug of verrekent het met toekomstige aangiften

Belangrijk: bij vastgoed geldt meestal een herzieningstermijn van 15 jaar. Dat betekent dat als de bestemming van het vastgoed binnen die termijn wijzigt (bijvoorbeeld van btw-belaste hoteluitbating naar vrijgestelde klassieke verhuur), de btw-aftrek deels moet worden teruggegeven aan de fiscus, pro rata de resterende jaren.

Structuur via operator of beheerder

De meeste hotelvastgoedprojecten zijn zo opgezet dat:

• je als investeerder een verhuur- of beheercontract ondertekent
• de hoteloperator alle praktische uitbating verzorgt
• de operator btw aanrekent aan de gasten
• jij btw-belaste huur ontvangt of btw-belaste diensten laat uitvoeren

Dit maakt het voor een particuliere investeerder mogelijk om zonder zelf hotelier te zijn toch van btw-recuperatie te genieten, zolang de overeenkomst en de fiscale aanpak correct zijn.

Kan iedereen zomaar van btw-recuperatie genieten?

Nee, niet iedereen kan automatisch btw recupereren bij de aankoop van hotelvastgoed. Er zijn duidelijke voorwaarden en aandachtspunten.

Belangrijkste voorwaarden

1. Er moet een btw-belaste activiteit zijn
   Pure, klassieke verhuur van onroerend goed is in België in principe vrijgesteld van btw. In dat geval is er géén recht op btw-aftrek. Btw-recuperatie is enkel mogelijk als:

   • je zelf een hotel- of vergelijkbare dienst uitbaat met btw, of
   • je verhuurt binnen het btw-stelsel (bijvoorbeeld met optie voor btw op professionele verhuur).

2. Correcte contracten en structuren
   De huurovereenkomst, beheercontracten en commerciële afspraken moeten fiscaal correct zijn. De fiscus kijkt onder meer naar:

   • wie de economische activiteit werkelijk uitoefent
   • de duur en aard van de huur
   • de mate van hotelservices

3. Btw-inschrijving en administratie
   Je moet:

   • ingeschreven zijn als btw-plichtige
   • tijdig btw-aangiften indienen
   • correcte facturen op naam van de juiste entiteit hebben
   • een degelijke boekhouding voeren

4. Langetermijnbestemming van het vastgoed
   De bedoeling moet zijn om het hotelvastgoed gedurende langere tijd binnen een btw-belaste activiteit te gebruiken. Bij wijziging van gebruik binnen de herzieningstermijn (bv. overschakelen naar pure woonverhuur zonder btw) kan een herziening van de aftrek volgen.

Wie geniet er in de praktijk wél van?

• Particuliere investeerders die:

  • investeren in een hotelproject dat specifiek als btw-structuur is opgezet
  • een btw-belaste huurovereenkomst afsluiten met een erkende hoteloperator
  • zich laten begeleiden door een fiscalist of specialist vastgoedfiscaliteit

• Vennootschappen die:

  • investeren in hotelvastgoed als onderdeel van hun activiteiten
  • btw-plichtig zijn en een duidelijke, professionele uitbating of verhuur structureren

Wanneer moet je oppassen?

• Wanneer een project “btw-recuperatie” belooft zonder heldere uitleg over:
  • de concrete btw-structuur
  • de contracten met de operator
  • de langetermijnplanning (herzieningstermijn)
• Wanneer je zelf van plan bent om:
  • de unit later als klassiek woonappartement te gebruiken
  • of persoonlijk te bewonen zonder hotelservices en zonder btw-activiteit

In deze gevallen kan een initiële btw-recuperatie later (gedeeltelijk) worden teruggevraagd door de fiscus.

Besluit: btw-recuperatie als troef, mits juiste begeleiding

Btw-recuperatie bij hotelvastgoed kan de netto-investering aanzienlijk verlagen en het rendement verhogen. Tegelijk is het een complexe materie, met strikte voorwaarden en een lange herzieningstermijn.

Daarom is het cruciaal om:

• enkel in te stappen in projecten met een duidelijke, transparante btw-structuur
• op voorhand goed te begrijpen hoe de huurovereenkomst en exploitatie werken
• je te laten adviseren door een gespecialiseerde fiscaal jurist of accountant

Zo kan hotelvastgoed niet alleen een interessante bron van passief inkomen zijn, maar ook fiscaal efficiënt worden opgezet dankzij een doordachte btw-recuperatie.